CUMPARARE  IMOBIL


Aspecte care trebuie sa fie analizate la cumpărarea unei locuințe


Înainte de a face o ofertă, trebuie sa va informați :

  • Asupra titlului de proprietate (actul notarial prin care vânzătorul a cumpărat casa). Acest document conține o serie de informații importante : descrierea exacta a proprietății, originea proprietăți, servituțiile, anumite condiții speciale, etc.
  • Daca bunul este închiriat /ocupat de către locatari, este bine sa va informați în ceea ce privește aspectele importante din contractul de închiriere, starea la fata locului, situația garanției locative. In același timp, puteți verifica daca exista un drept de preferința la cumpărare din partea chiriașului (care ar avea prioritate la cumpărare, în cazul în care oferă același preț) dar si asupra modalităților de preaviz (eliberarea locuinței de către chiriaș până la data semnării actului de cumpărare la notar).
  • Ideal ar fi ca proprietarul/vânzătorul sa va prezinte o locuința libera de chiriași. Trebuie reținut faptul ca actul de cumpărare nu poate pune capăt contratului de închiriere si ca chiriașii nu pot fi dați afara din casa cu una, cu doua ci numai în baza unui preaviz sau prin hotărâre judecătoreasca. Se poate întâmpla ca chiriașii sa nu părăsească locuința până în momentul în care semnați actul la notar si va treziți ca nu puteți intra în casa cumpărata ....
  • Cereți informații asupra reglementarilor din domeniul urbanistic (reglementari care sunt diferite în cele 3 regiuni). In general, trebuie sa obțineți informații de genul : destinația urbanistica a bunului, permisul de urbanism, condițiile în care s-ar putea face unele modificări importante, existenta unui plan de expropriere, eventualele infracțiuni urbanistice. Daca o sa cumpătați o locuință care are infracțiuni urbanistice cade in sarcina si pe cheltuiala dvs regularizarea situație.
  • Certificatul PEB - este un document care atesta performanta energetica a bunului, consumul de energie si are o valabilitate de 10 ani. Acest document trebuie sa existe deja, în momentul în care bunul a fost pus în vânzare, pentru a cumpăra în cunoștința de cauza. Certificatul PEB atesta performanta energetica pe o scara de la A (economie de energie importanta) la G (foarte mare consum de energie). Așadar, între A si C, se poate considera ca imobilul nu necesita cheltuieli mari pentru încălzire. Începând cu litera D, va trebui sa efectuați lucrări pentru a îmbunătăți confortul energetic (eliminarea perdițiilor de căldura, izolație, schimbarea instalației de încălzire, sistemul de ventilație, termopane, etc).
  • Atestatul de depoluare pentru teren (la Bruxelles si în Flandra).
  • Conformitatea instalației electrice. Daca instalația nu este conforma, sunteți obligați (în termen de 18 luni de la cumpărare), sa schimbați instalația si sa obțineți un atestat de conformitate (lucrări costisitoare).
  • Cereți informații de la Syndic (gerantul imobilului), în cazul în care cumpărați un apartament (sau un bun în coproprietate). Trebuie sa va informați asupra prevederilor din actul de baza, regulamentul de coproprietate, regulamentul de ordine interna, situația privind fondul de rulaj si fondul de rezerva, daca exista lucrări care au fost votate de adunarea generala (lucrări care necesita fonduri importante), situația cheltuielilor de întreținere din ultimii doi ani (va puteți face o idee de costul cu cheltuielile de întreținere, ca sa nu aveți surprize mai târziu).
  • Faceți apel la un expert daca aveți îndoieli în ceea ce privește stabilitatea imobilului, fisuri, rețeaua de canalizare /fosa septica, centrala termica, instalațiile tehnice si sanitare, umiditate, igrasie, prezenta ciupercilor si atenție la « merule», o ciuperca (ataca structura din lemn a clădirii).

Alte verificări :

  • informații în legătura cu zona (daca exista pericol de inundație) ;
  • de cât timp casa este nelocuita (o casa nelocuita necesita mai multe reparații chiar daca vi se pare ca este în stare buna, deratizare, etc) ;
  • de câte ori a fost vândut imobilul respectiv de-a lungul timpului (un număr mare de cumpărări si de re-vânzări denotă unele defecte ale imobilului sau o locație necorespunzătoare, defecte care pot fi descoperite abia după mutarea în imobil) ;
  • daca este o locuința luminoasa (mărimea ferestrelor si modul în care sunt amplasate, orientarea către soare );
  • daca exista spatii de depozitare corespunzătoare ;
  • locația este foarte importanta (cum sunt vecinii, traficul rutier din zona, nivelul de zgomot, mijloacele de transport, infrastructura, distanta casa -scoală -serviciu pentru a evita cheltuieli importante cu transportul) ;

Nu uitați ca, în cazul în care depistați corect unele probleme sau aspecte negative, înainte de a cumpăra, se poate negocia prețul scoțând în evidenta aceste aspecte. Va trebui sa argumentați cât de mult va costa ca sa reparați sau sa puneți la punct unele neajunsuri.

Documente necesare la vânzarea / cumpărarea unui imobil

Atunci când se scoate la vânzare un bun imobiliar, proprietarul își alege un agent imobiliar si un notar. Agentul imobiliar poate constitui un dosar asemănător (în baza copiilor) cu cel al notarului dar nu are aceasta obligație.

Deci, notarul va trebui sa constituie un dosar de vânzare la care se adaugă următoarele acte (depuse de către vânzător) :

- actul de proprietate în original ;

- în cazul în care bunul imobiliar este închiriat se depune la dosar contractul de închiriere, starea la fata locului si atestatul pentru garanția locativa;

- DIU (dossier d'intervention ulterieure)* - dosarul cu lucrările de renovare /modificările aduse bunului începând cu data de 1 mai 2001. Acest dosar se cere pentru a vedea daca nu a fost afectata securitatea imobilului. Pot fi depuse la dosar devize, facturi, caietul de sarcini, fotografii, etc. Acest document poate fi făcut de către proprietar sau de către o persoana abilitata (arhitect, antreprenor). Pentru moment DIU nu este obligatoriu dar poate fi un plus pentru cumpărător. Mai multe informații despre DIU : https://www.youtube.com/watch?v=KRuKpqQeBU0

- PEB - certificatul energetic. Performantele energetice trebuie sa fie menționate în anunțul de vânzare.

- Atestatul referitor la cisterna de "mazout" pentru încălzire. In cazul în care exista o cisternă cu un volum egal sau superior a 3000 L se cere un« certificat de contrôle d'étanchéité et déclaration environnementale de classe 3 ». Acest certificat este obligatoriu numai în Regiunea Valona. Mai multe informații despre regulile în vigoare în fiecare regiune din Belgia, găsiți pe net la adresa www. informazout. be

- Certificatul de control al instalației electrice (PV de conformitate sau de neconformitate al instalației electrice). Daca instalația nu este conforma, cumpărătorul are obligația sa refacă instalația electrica în conformitate cu normele actuale. Costul acestei lucrări poate fi de câteva mii de euro, în funcție de locuința (apartament, casa, vila).

- Date relative la coproprietate, în cazul unui apartament: actul de baza si regulamentul coproprietății, procesele verbale din ultimii 3 ani ale Adunării Generale, situația cheltuielilor « fonds de roulement et fonds de réserve». Aceste documente se obțin de la syndic (gerantul imobilului).

- Informații urbanistice (permis de urbanism, certificat de urbanism) care se obțin de la comuna.

- Atestat de sol, certificat de depoluare al terenului /solului. Acest tip de certificat este obligatoriu la Bruxelles (Bruxelles Environement) si in Flandra (OVAM).

* Document DIU simplificat (acesta se limitează la descrierea elementelor de structura portanta si localizarea tuturor conductelor pentru instalațiile utilitare cum ar fi apa, telefon, gaz, instalații sanitare, electricitate, ... mai ales atunci când aceste instalații sunt încorporate în construcție).

Asigurarea gratuita pentru pierderea de venit, în cazul în care cumpărați o locuință cu împrumut ipotecar, în Regiunea valonă


Aceasta asigurare evita problemele legate de unele greutăți la rambursarea împrumutului ipotecar, în cazul în care veniturile dvs. scad datorita unor situații cum ar fi șomajul sau boala.   Așadar, Regiunea Walona contractează si plătește în numele dvs. aceasta asigurare care permite rambursarea ratelor la împrumutul ipotecar în cazul in care pierdeți locul de munca sau va găsiți în incapacitate de munca (boala, accident). Prin intermediul acestei asigurări se pot rambursa ratele până la 6.200 euro /an, pe o durata maximala de 3 ani, în primii 8 ani de împrumut.
Poate beneficia de aceasta asigurare gratuita orice persoana care contractează un împrumut ipotecar pentru a construi sau a cumpăra o locuință, daca se încadrează în condițiile următoare:
- sa nu fie proprietar si nici sa fi avut o alta locuință în ultimii doi ani în Belgia ;
- sa lucreze ca salariat cel puțin jumătate de norma având un contract pe durata nedeterminată / sau sa lucreze sub statutul de independent principal/ sau sa lucreze în învățământ cu contract temporar dar cu o vechime de 8 ani ;
- sa ocupe personal locuința cumpărată, minimum 8 ani.

Cererea, pentru a beneficia de acest tip de asigurare, poate fi introdusa până cel târziu 6 luni de la semnarea actului de acordare a împrumutului ipotecar.  Informații referitoare la procedura, pentru Regiunea valona, se pot obține prin telefon la « SPW - DGO4 - Département du Logement - Assurance gratuite contre la perte de revenus », tél: 081/33.22.38 sau direct https://www.wallonie.be/fr/formulaire/detail/20492

*******

Acest tip de asigurare (cu mici diferențe) exista si în Flandra:

https://www.vlaanderen.be/fr/publications/detail/gratis-verzekering-gewaarborgd-wonen-toelichtingsbrochure-en-aanvraagformulier-2015 



Cum se poate proteja locuința proprietate personala, în cazul unui lucrător independent

Un lucrător independent răspunde cu tot patrimoniul propriu (cu tot ceea ce poseda) pentru greșelile si "ingineriile" făcute în cadrul activității profesionale.

Este bine de știut faptul ca locuința principala (proprietate personala) a independentului poate fi protejata prin act notarial  împotriva vinderii ei de către creditori cu scopul de a recupera datoriile independentului *.  Daca exista rezidente secundare, acestea pot fi vândute pentru recuperarea pagubelor.

Pentru ca protecția rezidentei principale sa fie efectiva, va trebui făcut un act notarial, numit « déclaration d'insaisissabilité », imediat după cumpărarea locuinței principale. Acest act de protecție se înregistrează la biroul de ipoteca si pentru înregistrare se plătește o taxa de 100 €.

Aceasta protecție se aplica, în Belgia, numai pentru independenții cu titlu principal sau pentru cei care sunt la conducerea unei societăți individuale (independenți activi cu statut de administratori sau geranți).

Daca atunci când s-a cumpărat locuința, proprietarul nu avea statutul de lucrător independent, în momentul în care va obține statutul de independent va trebui sa-si protejeze locuința (se face un RV la notar pentru a discuta de acest aspect si pentru a întocmi actul).

* Datoriile lucrătorului independent = datoriile care rezulta în urma activității profesionale, datorii care au fost făcute după ce a fost întocmita declarația la notar. In tot cazul, nu se poate face apel la protecție, în cazul în care datoriile profesionale sunt rezultatul unei infracțiuni (chiar daca infracțiunea se raportează la activitatea profesionala).

Mai multe informații se pot obține numai la un notar.