Se poate vinde o casa cumparata dupa doi ani de la achizitie?

Se poate vinde o casa cumparata  aici dupa doi ani de la achizitie?

Zice lumea ca nu poti vinde decit dupa 5 ani !

 

      Nu se poate vinde în cazul în care ati beneficiat de un credit social sau de anumite conditii speciale pentru obtinerea creditului si vi s-a impus sa locuiti minimum 3 sau 5 ani înainte de a vinde. Cititi  ce scrie în contract. 

      In general, pentru  vînzarea unui bun imobiliar într-o perioada scurta de la cumprarare TOTUL depinde de regiunea în care se afla bunul imobiliar, de conditiile în care a fost cumparat ( daca s-a beneficiat de taxe reduse sau alte facilitati ) daca exista obligatia de a locui ( locuita principala ) timp de 3 sau 5 ani.  Exista dispozitii diferite de la o regiune la alta, fiecare regiune aplicînd propriile reguli. 

      Nu se poate da un raspuns precis la aceasta întrebare ci cel putin 100 de raspunsuri  pentru 100 de situatii diferite. Intrebarea este prea generala.  In general, totul se poate  …..

       In particular, numai notarul va poate spune ce se poate întîmpla în cazul în care va decideti sa vindeti într-un termen scurt dupa cumparare. Numai notarul va poate sfatui corect deoarece el a avut toate actele la dispozitie si a aplicat anumite facilitati /conditii /constrîngeri la cumparare.  Nu va luati dupa vorbele auzite de la unul si de la altul, consultati notarul dvs, daca va aflati în situatia de a vinde. 

Ce se întîmpla daca vindeti o locuinta dupa ce ati cumparat-o si ati realizat un profit ?

     Daca realizati un profit /cîstig din vînzarea casei /apartamentului s-ar putea sa fiti impozabili pentru profitul realizat. Exista cel putin doua situatii distincte : situatia în care vindeti locuinta în care locuiti si situatia în care vindeti o locuita în care nu locuiti.

  •  Daca vindeti o locuinta în care nu locuiti, impozitul pe acest tip de profit este de 16,5% la care se mai adauga si impozitul comunal.  Sunteti impozabili în cazul în care vindeti într-un interval de 5 ani de la data cumpararii.  Daca vindeti dupa 5 ani de la cumparare nu mai sunteti impozabili pe profit. Exista exonerare de impozit pe profit numai în cazul in care cel care vinde locuinta (proprietarul)  este un copil copil minor sau o persoana declarata incapabila sau bolnava psihic.  
  •  Daca vindeti o casa / un apartament în care locuiti si care este considerata drept domiciliul principal, nu se plateste impozit. Este condiderat domiciliul principal locuinta care este ocupata de catre  cel care vinde si de propria sa familie (cei care locuiesc sunt domiciliati /înregistrati la comuna) . In acest caz, nu se plateste impozit pe profit numai daca ati locuit minimum 6 luni din ultimele 12 luni care precedeaza vînzarea.  

Situatia în care vindeti o locuinta care a fost cumparata numai pentru a specula,  atentie la impozit, se plateste impozit pe profitul realizat . Se presupune ca ati realizat un profit deoarece ati speculat pe piata imobiliara, ati cumprat – vîndut numai ca sa obtineti un profit într-un timp scurt si nu ati cumprarat ca sa locuiti. In acest caz, atunci cînd se considera ca ati speculat, se plateste un impozit de 33 % + impozitul comunal . Daca nu sunteti de acord cu impozitul  pe profitul realizat din speculatie, puteti sa  contactati un avocat specializat si sa faceti un proces.   

 

Ce se intimpla cu taxele platite la cumparare daca vindeti ?  Se mai poate recupera ceva ? 

 Se poate vinde si chiar recupera o parte din taxele platite la cumparare ( taxele numite "droits d'enregistrement" ).

      Pentru a recupera o parte din aceste taxe, vînzarea trebuie sa aiba loc în termen de max. 2 ani de la cumpararea locuintei. 

     In reg. Valona si în Flandra se poate recupera 3/5 din taxa platita pentru "droits d'enregistement" si la Bruxeles se recupereaza 36 % . Acesata restituire /reuperare se face numai la cerere si cererea este facuta de catre notarul care vinde.

      DAR nu uitati ca se impoziteaza profitul obtinut prin vînzare ( dupa scaderea cheltuielilor în cazul lucrarilor de renovare si a altor cheltuieli ocazionate de achizitia bunului). Se poate lua în calcul cheltuielile reale sau o suma forfetara de 25 %. Sa zicem ca ati cumprat cu 150.000 €. Suma forfetara ocazionata de cheltuielile de cumparae este de 25 % = 37.500 €. Deci, ajungem la 187.500 € care nu se taxeaza. Daca vindeti cu 200.000 € obtineti un profit de aprox 13.000 €. Acest profit se va impozita cu 16.5 %  plus taxele comunale.

Nu se impoziteaza profitul numai în cazul în care este vînduta locuinta principala numita "logement familial"

 Vînzarea în termen scurt de la cumparare si alte situatii care trebuie sa fie analizate

        Exista si situatii în care nu se poate vinde avantajos , depinde de tipul de credit (social) si de taxele platite la cumparare sau alte avantaje acordate în cazul în care cumparatorul trebuie sa locuiasca timp de 3 sau 5 ani (sa aiba rezidenta principala în locuinta pe care o vinde) .

     Daca locuinta a fost cumparata pe doua nume (sot, sotie), ambele persoane trebuie sa-si dea acordul.

     Oricum, numai notarul va poate informa în detaliu, fiecare caz /dosar fiind specific.  Tot notarul va lichida creditul ipotecar luat de la banca. La 6 luni, dupa vînzare, verificati (la Centrala de Credite de la Banca Nationala) daca a fost radiata ipoteca înscrisa pe numele dvs.

      Nu uitati ca  profitul obtinut se taxeaza cu aprox 16 % si în anumite situatii chiar cu 33 % (daca se considera ca s-a speculat).  Acest profit se declara cu ocazia declaratiei de impozit si nu se retine din vînzare. Cereti notarului sa va spuna cum se procedeaza .

     Vindeti o locuinta ca sa cumparati alta ? 

In acest caz, vedeti cu banca, posibilitatea de a transfera creditul ( se evita o serie de cheltuieli inutile).

Numai în Flandra se pot reporta taxele platite ( dreptul de înregistrare) pentru locuinta principala în cazul în care o vindeti si cumparati alta. Sa zicem ca ati cumprat o locuinta de 150.000 si ati platit 10 % adica 15.000 € de taxe. Daca o vindeti si cumparati alta puteti reporta aceste taxe. Sa zicem ca o sa cumparati o alta locuinta de 200.000 € si taxe 20.000 €. Reportati taxa de 15.000 € deja platita si o sa platiti numai diferenta de 5.000 € . Daca cumparati o locuinta de aceeasi valoare, nu mai platiti taxe. Consultati notarul în ceea ce priveste reportarea taxelor.

De multe ori, se poate iesi în pierdere, daca vindeti intr-un timp scurt de la cumpararea locuintei. Consultati notarul penru a vedea daca puteti vinde si ce, cît si cum recuperati din vînzare si daca mai trebuie sa aduceti ceva banuti .

 In general, puteti sa  vindeti atita timp cît nu iesiti în pierdere si mai ales cu conditia ca banca sa îsi recupereze banii pe care i-a împrumutat. Banca mai ia si ceva în plus pentru închiderea actelor de împrumut si radierea ipotecii + o îndemnizatie pentru ramburasrea înainte de termen a împrumutului (de regula, aceasta îndemnizatie este, egala cu 3 luni de dobînda).   Ma indoiesc ca la vînzarea dupa doi ani, "cistigul " obtinut din vînzare ar acoperi toate cheltuielile ocazionate la cumparare. Dar mai exista si minuni , cum ar fi cazul în care casa cumparata a fost renovata, îmbunatatita si apoi se vinde. In acest caz se poate merge la cîstig. Asa fac samsarii imobiliari , numiti "marchand de biens" . Atentie la ce se intimpla cu profitul .


 

 

Documente necesare la vînzarea unui imobil

Notarul va trebui sa constituie un dosar de vînzare care contine  urmatoarele acte (depuse de catre vînzator) :

- actul de proprietate în original ; 

- în cazul în care bunul imobiliar este închiriat, se depune la dosar contractul de închiriere, starea la fata locului si atestatul pentru garantia locativa;

- DIU (dossier d’intervention ultérieure)* , dosarul cu lucrarile /modificarile aduse bunului începînd cu data de 1 mai 2001. Acest dosar se cere pentru a vedea  daca nu a a fost afectata securitatea imobilului . Pot fi depuse la dosar devize, facturi, caietul de sarcini, fotografii, etc. Acest document poate fi facut de catre proprietar sau de catre o persoana abilitata ( arhitect, antreprenor). Pentru moment DIU nu este obligatoriu dar poate fi un plus pentru cumparator. Mai multe informatii despre DIU : https://www.youtube.com/watch?v=KRuKpqQeBU0

- PEB - certificatul  energetic . Performantele energetice trebuie sa fie mentionate în anuntul de vînzare.

- Atestatul referitor la cisterna de “mazout “ pentru încalzire. In cazul în care exista o cisterna cu un volum egal sau superor a  3000 L se cere un « certificat de contrôle d’étanchéité et déclaration environnementale de classe 3 ».  Acest certificat este obligatoriu numai în Regiunea Valona. Mai multe informatii despre regulile în vigoare în fiecare  regiune din Belgia, gasiti pe net la adresa www. informazout.be

- Certificatul de control al instalatiei electrice ( PV de confomitate sau de neconformitate al instalatiei electrice). Daca instalatia nu este conforma, cumparatorul are obligatia sa refaca instalatia electrica în conformitate cu normele actuale. Costul acestei lucrari poate ajunge la cîteva mii de euro, în functie de locuinta ( apartament, casa, vila).  

- Date relative la coproprietate, în cazul unui apartament . Se cere : actul de baza, regulamentul coproprietatii, procesele verbale din ultimii 3 ani ale Adunarii Generale,  situatia cheltuielilor  « fonds de roulement  et fonds de réserve » . Aceste documente se obtin de la syndic ( gerantul imobilului) .

- Informatii urbanistice ( permis de urbanism, certificat de urbanism)  care se obtin de la comuna.

- Atestat de sol, certficat de nepolurae al terenului /solului . Acest tip de certificat este obligatoriu la Bruxelels  (Bruxeleles Environement ) si in Flandra ( OVAM).

* Document DIU simplificat ( acesta se limiteaza numai la descrierea elementelor de structura portanta si localizarea tuturor conductelor pentru instalatiile utilitare cum ar fi apa, telefon, gaz, instalatii sanitare, electricitate, ... mai ales atunci cînd aceste instalatii sunt încorporate în constructie).