Aspecte care trebuie sa fie analizate la cumpararea unei locuinte

La cumpararea unui bun imobiliar, aspecte care trebuie sa fie analizate cît mai bine si care sa va ajute sa luati cea mai buna decizie

Asadar, înainte de a semna precontractul ( le compromis de vente),   trebuie sa va informati :

  • Asupra titlului de proprietate  (actul notarial prin care vînzatorul a cumparat casa). Acest document contine o serie de informatii importante : descrierea exacta a proprietatii, originea proprietati, servitutiile,  anumite conditii speciale, etc.
  • Daca bunul este închiriat /ocupat de catre locatari , este bine sa va informati în ceea ce priveste aspectele importante din contractul  de închiriere,  starea la fata locului, situatia garantiei locative . In acest fel, puteti verifica daca exista un drept de preferinta la cumparare din partea chiriasului (care ar avea prioritate la  cumparare , în cazul în care ofera acelasi pret) dar si asupra modalitatilor de  preaviz ( eliberarea locuintei de catre chirias pîna la data semnarii actului de cumparare la notar) .
  • Ideal ar fi ca proprietarul/vînzatorul sa va prezinte o locuinta libera de chiriasi.  Trebuie retinut faptul ca actul de cumparare nu poate pune capat contratului de închiriere si ca chiriasii nu pot fi dati afara din casa cu una, cu doua ci numai în baza unui preaviz sau prin hotarîre judecatoreasca.  Se poate întimpla ca chiriasii sa nu paraseasca locuinta pîna în momentul în care semnati actul la notar si va treziti ca nu puteti intra în casa cumprata ....
  • Cereti informatii asupra reglementarilor din domeniul urbanistic ( reglementari care sunt diferite în cele 3 regiuni) . In general, trebuie sa obtineti informatii de genul : destinatia urbanistica a bunului, permisul de urbanism, conditiile în care s-ar putea face unele modificari importante,  existenta unui plan de expropriere, eventualele infractiuni urbanistice . 
  • Certificatul PEB – este un document care atesta performanta energetica a bunului, adica consumul de energie si are o valabilitate de 10 ani. Acest document trebuie sa existe deja,  în momentul în care bunul a fost pus în vînzare,  pentru a cumpara în cunostinta de cauza. Certificaul PEB  atesta performanta energetica pe o scara de la A (economie de energie importanta) la G ( foarte mare consum de energie) . Asadar, între A si C, se poate considera ca imobilul nu necesita cheltuieli mari pentru încalzire. Incepînd cu litera D , va trebui sa efectuati lucrari  pentru a îmbunatati confortul energetic ( eliminarea perditiilor de caldura, izolatie, schimbarea instalatiei de încalzire, sistemul de ventilatie, termopane, etc) .
  •  Atestatul de nepoluare pentru teren ( la Bruxeles si în Flandra).
  •  Conformitatea instalatiei electrice. Daca instalatia nu este conforma, sunteti obligati ( în termen de 18 luni de la cumparare), sa schimbati instalatia si sa obtineti un atestat de conformitate ( lucrari costisitoare). 
  • Cereti informatii de la Syndic (gerantul imobilului), în cazul în care cumparati un apartament ( sau un bun în coproprietate) . Trebuie sa va informati asupra prevederilor din actul de baza, regulamentul de coproprietate, regulamentul de ordine interna, situatia privind fondul de rulaj si fondul de rezerva, daca exista lucrari care au fost  votate de adunarea generala ( lucrari care necesita fonduri importante), situatia  cheltuielilor de întretinere din ultimii doi ani (va puteti face o idee de costul cu cheltuielile de întretinere, ca sa nu aveti surprize mai tîrziu ).
  • -  Faceti apel la un expert daca aveti îndoieli în ceea ce priveste stabilitatea imobilului, fisuri,  reteaua de canalizare /fosa septica,  centrala termica,  instalatiile tehnice si sanitare , umiditate, igrasie, prezenta ciupercilor ( atentie la « merule » , o ciuperca care ataca structura din lemn a cladirii).

 Alte verificari :

- informatii în legatura cu zona ( daca exista pericol de inundatie) ;

- de cît timp casa este nelocuita ( o casa nelocuita necesita mai multe reparatii chiar daca vi se pare ca este în stare buna,  deratizare, etc) ;

- de cîte ori a fost vîndut imobilul respectiv de-a lungul timpului (un numar mare de cumparari si de revînzari denota unele defecte ale imobilului  sau o locatie necorespunzatoare, defecte care pot fi descoperite abia dupa mutarea în imobil) ;

-  daca este o locuinta luminoasa, marimea ferestrelor si modul în care sunt amplasate, orientarea catre soare ;

- daca exista spatii de depozitare corespunzatoare ;

- locatia este foarte  importanta ( cum sunt vecinii, traficul rutier din zona, nivelul de zgomot, mijloacele de transport, infrastructura , distanta casa –scoala –servici pentru a evita cheltuili importante cu transportul) ;

- nu uitati ca, în cazul în care depistati corect unele probleme sau aspecte negative, înainte de a cumpara, se poate negocia pretul  scotînd în evidenta aceste aspecte. Va trebui sa argumetati cît de mult va costa ca sa reparati sau sa puneti la punct unele neajunsuri

 


 

 

Documente necesare la vînzarea / cumpararea unui imobil

Atunci cînd se scoate la vînzare un bun imobiliar, proprietarul isi alege un agent imobiliar si un notar. Agentul imobiliar poate constitui un dosar asemanator ( în baza copiilor) cu cel al notarului dar nu are aceasta obligatie. 

Deci, notarul va trebui sa constituie un dosar de vînzare la care se adauga urmatoarele acte (depuse de catre vînzator) :

- actul de proprietate în original ; 

- în cazul în care bunul imobiliar este închiriat se depune la dosar contractul de închiriere, starea la fata locului si atestatul pentru garantia locativa;

- DIU (dossier d’intervention ultérieure)* , dosarul cu lucrarile de renovare /modificarile aduse bunului începînd cu data de 1 mai 2001. Acest dosar se cere pentru a vedea  daca nu a a fost afectata securitatea imobilului. Pot fi depuse la dosar devize, facturi, caietul de sarcini, fotografii, etc. Acest document poate fi facut de catre proprietar sau de catre o persoana abilitata ( arhitect, antreprenor). Pentru moment DIU nu este obligatoriu dar poate fi un plus pentru cumparator. Mai multe informatii despre DIU : https://www.youtube.com/watch?v=KRuKpqQeBU0

- PEB - certificatul  energetic . Performantele energetice trebuie sa fie mentionate în anuntul de vînzare.

- Atestatul referitor la cisterna de “mazout “ pentru încalzire. In cazul în care exista o cisterna cu un volum egal sau superor a  3000 L se cere un « certificat de contrôle d’étanchéité et déclaration environnementale de classe 3 ».  Acest certificat este obligatoriu numai în Regiunea Valona. Mai multe informatii despre regulile în vigoare în fiecare  regiune din Belgia, gasiti pe net la adresa www. informazout.be

- Certificatul de control al instalatiei electrice ( PV de confomitate sau de neconformitate al instalatiei electrice). Daca instalatia nu este conforma, cumparatorul are obligatia sa refaca instalatia electrica în conformitate cu normele actuale. Costul acestei lucrari poate fi de cîteva mii de euro, în functie de locuinta ( apartament, casa, vila).  

- Date relative la coproprietate, în cazul unui apartament . Se cere : actul de baza si regulamentul coproprietatii, procesele verbale din ultimii 3 ani ale Adunarii Generale,  situatia cheltuielilor  « fonds de roulement  et fonds de réserve » . Aceste documente se obtin de la syndic ( gerantul imobilului) .

- Informatii urbanistice ( permis de urbanism, certificat de urbanism)  care se obtin de la comuna.

- Atestat de sol, certficat de nepolurae al terenului /solului . Acest tip de certificat este obligatoriu la Bruxelels  (Bruxeleles Environement ) si in Flandra ( OVAM).

* Document DIU simplificat ( acesta se limiteaza numai la descrierea elementelor de structura portanta si localizarea tuturor conductelor pentru instalatiile utilitare cum ar fi apa, telefon, gaz, instalatii sanitare, electricitate, ... mai ales atunci cînd aceste instalatii sunt încorporate în constructie). 

 


 

Despre TAXELE la cumpararea unei locuinte

La cumparea unui imobil se întîlnesc urmatoarele categorii de cheltuieli numite, în general, cheltuieli la notar:

Taxa de înregistrare este de 

  •  12.5 % ( Bruxelles si în Regiunea. Valona)
  •  de 7 % în Regiunea Flamanda*.

La Bruxelles, taxa de înregistrare este favorabila celor care cumpara pentru prima data, adica prima locuinta  (nu mai detin o alta locuinta în proprietate personala în Belgia sau într-o alta tara, vor locui în noua locuinta si valoarea locuintei nu depaseste 500.000 €) .  In acest caz , se beneficiaza de o reducere fiscala numita “abattement fiscal”.  Primii 175.000 din valoarea imobilului nu vor fi taxati cu taxa de înregistrare iar restul va fi taxat .

Mai jos , gasiti un exemplu de calcul pentru acest caz.   

- Cheltuieli diverse necesare pentru stabilirea dosarului : urbanism, registru de ipoteca si fisc, taxa de timbru, de transcriere, etc.

- Honorariul notarului este fix (este acelasi la toti notarii).

- În cazul unui imprumut ipotecar, se mai adauga cheltuielile cu dosarul si înscrierea ipotecii.  

 

Exemplu  pentru un imobil situat la Bruxelles  cu pretul cumparare de 160.000 €. Se  beneficiaza de aceasta reducere (“l'abattement fiscal” ) deoarece cel care cumpara  nu mai detine o alta locuinta. In acest caz, taxele se calculeaza:

 160.000 € nu se aplica taxa numita “droits d’enregistrement”

 Notar honorarii  = 2.341  €

 Cheltuieli diverse max =1.200 €

 Total cheltuieli aprox : 3.541  € 

 Deci, în total achizitia locuintei va costa, 160.000  + 3.541=  = 163.541  €

 Daca se face un împrumut ipotecar, mai calculati  înca aproximativ 5.000 € pentru cheltuilele ocazionate de dosarul ipotecar. 

 Deci, în final se ajunge, la un total de aprox. 168.541 €.

 

Exemplul pentru un imobil situat la Bruxelles cu pretul de cumparare de  200.000 € . Se beneficiaza de  reducere ("l’abattement fiscal”)  numai în cazul in care cel care cumpara nu detine un alt bun imobiliar în proprietate. 

200.000 € pretul -175.000 € reducerea  = 25.000 € 
Taxa 12.5 % “droits d’enregistrement” aplicata  numai pe 25.000 €  = 3.125 €

Notar honorarii  = 2.617  €

Cheltuieli diverse max =1.200 €

Total cheltuieli aprox : 6.942 € 

Deci, în total achizitia locuintei va costa, 200.000 €  + 6.942 € = 206.942 €

Daca se face un împrumut ipotecar, mai calculati  înca aproximativ 5.000 € pentru cheltuilele ocazionate de dosarul ipotecar. 

Deci, în final se ajunge, la un total de aprox. 211.942 €.

Exemplu  pentru un imobil de 200.000 € situat la Bruxelles. Nu se poate beneficia de aceasta reducere (“l'abattement fiscal” ) deoarece cel care cumpara  mai detine o alta locuinta. In acest caz, taxele se calculeaza:

- taxa de înregistrare 12.5 % = 25.000  €

- honorarii notar = 2.163  €

- cheltuieli diverse = 1.200 €

    Total cheltuieli: aprox 28.817  €

Deci , în total, achizitia locuintei va costa 200.000 € + 28.817 €  = 228.817  €

Daca se face un împrumut ipotecar, mai calculati  înca aproximativ 5.000 € pentru cheltuielile ocazionate de dosarul ipotecar. 

Deci, in final se ajunge, la un total de aprox. 232.817 €.

 


* Incepînd cu data de 01.06.2017, în Flandra se va aplica taxa unica de 7 % la cumpararre unei locuinte familiale. In alte situatii cum ar fi cumpararea  unui  teren, a unei resedinte secundare, se va aplica taxa de 10 %.

La cumpararea unei unei locuinte familiale modeste ( pret maximum 200.000 € -220.000** € in functie de comuna), se va aplica o compensatie ( nu se  platesc taxe de înregistrare pe prima transa de 80.000 €). Deci, se vor plati taxe de 7 % , pentru restul de 120.000 €.

** Valoarea  de max 220.000 € este pentru comunele/localitatile  din Flandra, numite comune principale, situate în zonele cu preturi care suporta presiunea imobiliara. Daca locuinta face parte din aceasta categorie,  puteti afla la notar sau la agentul imobiliar.  

In cazul în care locuinta cumparata cu o taxa de 7 %  va fi renovata dupa criteriile economiei de energie, taxa va putea fi redusa la 6 %.


MODUL DE CALCUL pentru cheltuielile efectuate la cumpararea  unei locuinte , numai cheltuilile de act , fara cheltuielile legate de imprumutul ipotecar.

Deschideti link-ul urmator, introduceti datele cerute si o sa obtineti suma care se cere pentru cheltuielile de cumparare.

https://www.notaire.be/calcul-de-frais


 

  La cumpararea unei locuinte sunt doua categorii de cheltuieli.

  • 1) taxe pt pentru actul de cumparare
  • 2) cheltuielile legate de creditul ipotecar.

Amîndoua categoriile de taxe /cheltuieli se platesc la notar, de aici buimaceala unora.

De multe ori,  notarul va spune valoarea cheltuililor pentru act, cele de la nr 1 .

La nr 2, cheltuielile depind de la caz la caz, în funtie de valoarea creditului si de ceea ce va ofera banca.

Cînd ajungeti în fata notarului este bine sa îi cereti sa va faca o simulare pt valoarea totala a cheltuielor ocazionate de cumpararea unei locuinte ( 1+2).

Tineti la ochi doua categorii de cheltuieli care se platesc la notar ( act de cumparare + imprumut ipotecar) ! ! !

Pt cheltuielile ocazionate de catre împrumutul ipotecar ( citeva mii de euro), puteti întreba si la banca.

Un modul de calcul total pentru cele doua categorii de cheltuieli , gasiti pe site-ul:  https://www.odph.be/simulation-calcul-frais-de-notaire 

 


 

 

Despre ofeta de cumparare si precontract

Oferta de cumparare ( l’offre d'achat )

       Vînzatorul vinde un bun imobiliar pentru o suma de …… €. Cumparatorul va trebui sa faca o oferta de cumparare pentru un pret de ….iar vînzatorul este liber sa accepte sau sa refuze oferta.  Daca oferta (scrisa) este facuta fara rezeve sau conditii, cumparatorul  nu mai poate renunta.

      Asadar, oferta de cumparare (l'offre d'achat ou promesse d'achat) este un act prin care cumparatorul de angajeaza sa cumpere bunul imobiliar la pretul si în conditiile fixate.  Vînzatorul poate sa accepte sau sa nu accepte oferta cumparatorului. 

      Oferta trebuie sa aiba o durata limitata în timp iar cel care face  oferta nu mai poate da înapoi pe durata ofertei.

    Din momentul în care ofeta este acceptata, vînzarea este considerata ca si definitiva si se va trece la semnarea precontractului (compromis de vente) la notar.  Inainte de a semna precontractul, cumparatorul are tot inteesul sa ceara consiliere din partea notarului ales. Este preferabil ca fiecare parte (vînzatorul – cumparatorul) sa aiba un notar diferit .

Despre precontrat (compromis )

       Un compromis trebuie sa contina obligatoriu clauza suspensiva de obtinere a împrumutului ipotecar.  Astefel, daca împrumutul nu se obtine, cumparatorul poate renunta fara sa plateasca  despagubiri .  Aceasta clauza de obtinere a împrumutului poate avea o durata de 15-30 zile.  

       Din momentul în care s-a obtinut acordul scris al bancii pentru împrumutul ipotecar, notarul va va demara formalitatile si în maximum 4 luni se va semna actul final de vînzare-cumparare.  De obicei, se plateste un acont de 10 % din pretul de vînzare, în momentul în care se semneaza precontractul ( compromis) iar restul se plateste la semnarea actului autentic . 

 Ce ar trebui sa contina un precontract (compromis) ?

-  identitatea partilor  si capacitatea vînzatorului ;

-  angajamentul cumparatorului ;

-  descrierea cît mai exacta a bunului  ( suprafata, anexe, teren, viciile existente, servitutiile, etc) ;

- daca bunul este liber de locatari sau nu, de preferinta de cumparat un bun care nu este ocupat ;

-  daca bunul este ocupat de catre proprietar, data la care  proprietarul va elibera bunul ;

- pretul si modalitatile de plata ( acont, sold, clauza suspensiva pentru obtinerea împrumutului ipotecar, durata estimata pentru a obtine raspunsul de la banca, numarul de refuzuri pentru cererea de împrumut ) ;

     Formalitatile de cumparare impun ca notarul sa verifice situatia cumparatorului ( datorii fata de fisc, datorii la legile sociale sau la TVA,  impozit imobiliar, taxa masina, alte taxe, amenzi, etc. ) .

Daca se gasesc datorii neachitate, notarul va cere cumparatorului sa plateasca aceste datorii înainte de a semna actul de cumparare .

 


 

Asigurare gratuita pentru pierderea de venit, în cazul în care cumparati o locuinta cu împrumut ipotecar, în Regiunea Walona


Aceasta asigurare evita problemele legate de unele greutati la rambursarea împrumutului ipotecar, în cazul în care veniturile dvs. scad datorita unor situatii cum ar fi somajul sau boala. 

Asadar, Regiunea Walona contracteaza si plateste în numele dvs. aceasta asigurare care permite rambursarea ratelor la împrumutul ipotecar în cazul in care pierdeti locul de munca sau va gasiti în incapacitate de munca ( boala, accident). Prin intermediul acestei asigurari se ramburseaza ratele pîna la 6.200 euro /an, pe o durata maximala de 3 ani, în primii 8 ani de împrumut

Poate beneficia de aceasta asigurare gratuita orice persoana fizica care contracteaza un împrumut ipotecar pentru a construi sau a cumpara o locuinta, daca se încadreza în conditiile urmatoare:
- sa nu fie proprietar si nici sa fi avut o alta locuinta în ultimii doi ani în Belgia ;
- sa lucreze ca salariat cel putin jumatate de norma avînd un contract pe durata nederminata /  sau sa lucreze sub statutul de independent princial/ sau sa lucreaze în învatamint cu contract temporar dar cu o vechime  de 8 ANI ;
- sa ocupe personal locuinta cumparata, minimum 8 ani.

Cererea, pentru a beneficia de acest tip de asigurare,  poate fi introdusa pîna cel tîrziu 6 luni de la semnarea actului de acordare a împrumutui ipotecar.

Informatii referitoare la procedura, pentru Regiunea Wallona, se pot obtine prin telefon la  « SPW - DGO4 - Département du Logement - Assurance gratuite contre la perte de revenus »,  tél: 081/33.22.38 sau direct  http://www.wallonie.be/fr/formulaire/detail/20492

                                                     *******

Acest tip de asigurare ( cu mici diferente) exista si în Flandra:

https://www.vlaanderen.be/fr/publications/detail/gratis-verzekering-gewaarborgd-wonen-toelichtingsbrochure-en-aanvraagformulier-2015


 

Cum se poate pierde casa /locuinta (proprietate personala), în cazul unui independent

      Un lucrator independent  raspunde cu tot patrimoniul propriu ( adica cu tot ceea ce poseda) pentru greselile si "ingineriile" facute în cadrul activitatii profesionale.

      Este bine de stiut faptul ca locuinta principala (proprietate personala) a independentului este protejata împotriva vinderii ei de catre creditori cu scopul de a recupera datoriile independentului*.  Daca exista rezidente secundare, acestea pot fi vîndute pentru recuperarea pagubelor.

     Pentru ca protectia rezidentei principale sa fie efectiva, va trebui facut un act notarial, numit « déclaration d’insaisissabilité », imediat dupa cumpararea locuintei principale. Acest act de protectie se înregistreaza la biroul de ipoteca si pentru înregistrare se plateste o taxa de 100 €.  

     Aceasta protectie se aplica, în Belgia,  numai pentru independentii cu titlu principal sau pentru cei care sunt la conducerea unei societati individuale (independenti activi cu statut de administratori sau geranti).

     Daca atunci cînd s-a cumparat locuinta, proprietarul nu avea statutul de lucrator independet, în momentul in care devine independent va trebui sa-si protejeze locuinta (se face un RV la notar pentru a discuta de acest aspect si pentru a întocmi actul).

      Datoriile lucratorului independent = datoriile care rezulta în urma activitatii profesionale, datorii care au fost facute dupa ce a fost întocmita declaratia la notar. In tot cazul, nu se poate face apel la protectie, în cazul în care datoriile profesionale sunt rezultatul  unei infractiuni (chiar daca infractiunea se raporteaza la activitatea profesionala) .  

Mai multe informatii se pot obtine numai la un notar.


 

Despre împrumutul ipotecar

Ce suma pot împrumuta de la o de banca pentru a cumpara o locuinta ?  In functie de fondurile disponibile ( resezerve personale , împrumut ipotecar) cumparatorul  se poate orienta pe piata imobiliara.

In general, se merge pe varianta cu împrumutul ipotecar si cumparatorul se adreseaza la banca sa pentru a sti ce suma ar putea obtine pentru a cumpara o locuinta.  Banca va face o estimare, o simulare de împrumut.

Fiecare dosar de împrumut este specific, în functie de situatia personala. Totusi, cîteva elemente stau la baza calculului pentru a sti ce suma se poate obtine în urma unui împrumut ipotecar :

- capacitatea de a plati ratele lunare : maximum 33 % din venit poate fi alocat pentru rata lunara ;  

- stabilitatea veniturilor : în cazul în care  veniturile cumparatorului  variaza si nu exista o garantie de stabilitate sau de crestere, bancile (fiind prudente ) pot reduce procentul disponibil pentru rata lunara ( de ex numai 25 %)  sau în cazul în care se estimeaza ca veniturile sunt foarte sigure si ca se prevede o crestere, bancile pot accepta o capacitate de îndatorare de 40 % din venituri ;

- durata creditului de 15 -20 sau 25 de ani  si vîrsta persoanelor care cer  împrumutul ;

- aportul de capital  personal este foarte important fiind  indicat sa dispuneti de cel putin 10 % din valoarea totala ( bunul imobiliar + cheltuileile de cumparate) ;

- alte datorii sau împrumuturi înregistrate pe numele cumparatorului.

 Dosarul de credit ipotecar, contine actele urmatoare, în functie de situatia cumparatorului :

-  precontractul ( le compromis de vente) ;

-  examen medical sau chestionar medical pentru asigurarea de viata a cumparatorului ;

-  fisa de salariu – ultimele 3 luni;

-  extras de cont cu situatia veniturilor /cheltuielilor din ultimele 3 luni ;

-  extrasul de rol – impozit peentru o perioada de 2-3 ani ;

-  situatia creditelor înscrise la Banca Nationala, pe numele cumparatorului ;

-  contractul de munca ;

- expertiza imobiliara facuta de catre un expert desemnat de banca :

- obligatia de regularizare ( în cazul infractiunilor urbanistice) ;

- diferite asigurari  (viata, incendiu, pierdere de venit, etc)

- documentele de identitate ;

- compozitie de menaj ;

- etc.

 


 

 

Clauza « acte en main »

In general, cumparatorul plateste cheltuielile legate de actul de vînzare-cumparare pentru o locuinta /un  bun imobiliar.

Dar  exista si clauza numita  « acte en main » ( actul în mîna ) si care înseamna ca cheltuielile legate de dreptul de înregistrare pot fi trecute pe seama vînzatorului. Clauza aceasta se face la notar, în urma consilierii si a întelegerii mecanismului. Banca nu treuie sa fie avertizata. Banca stie ca va trebui sa împrumute xxx euro,  adica  100 % din pretul care este înscris în act.  

Aceasta clauza este rara si, pentru cei care nu cunosc bine mecanismul, poate fi o sursa de neîntelegere. In general, clauza este utilizata ,în cazul investitiilor imobiliare, la cumpararea unui al doilea bun imobiliar, atunci cînd nu se mai poate aplica sub nici o forma partea cu reducerea la cumparare  (abatemment fiscal) . 

De exemplu, în cazul unei achizitii imobiliare la Bruxelles, în valoare de 250.000 euro, banca va împrumuta maximum 250.000€.

 In cazul în care nu se poate beneficia de reducerea la cumparare  (abatemment fiscal) si în cazul in care cumparatorul doreste sa obtina un împrumt bancar mai consistent ( valoarea bunului si taxa de înregistrare) se apeleaza la clauza indicata mai sus.

Daca facem un calcul, pentru un bun de 250.000 €, aproximativ 35.400 € sunt datorati la notar pentru act si pentru dreptul de înregistrare.

Asadar pretul de cumprare « act în mîna » este de 285.410 € .

Cu acest pret înscris în actul de cumparare,  banca va poate împrumuta 285.410 euro, ceea ce va scuteste sa aveti fonduri proprii pentru aceste cheltuieli.

Va mai ramîne sa aduceti fonduri proprii pentru cheltuielile legate de actul ipotecar si de inscrierea ipotecii. 

Cu clauza  «  acte en main » banca va împrumuta si banii pentru taxa de înregistrare  deoarece pe act apare valoarea bunului la 285.410 euro.  Ramîne ca expertul bancii sa-si spuna cuvîntul în ceea ce priveste valoare imobilului.

 Asasar, cheltuielile de notar legate de « droit d’enregistremnt  » , cad în sarcina vînzatorului.  Vînzatorul va încasa 35.410 €  peste pretul net de vînzare si îi va achita la notar pentru taxe. La urma urmei, vînzatorul va obtine pretul cerut cei 250.000 e dar cumparatorul va putea lua de la banca un împrumut mai mare. 

 Clauza « acte en main » poate fi utila si în cazul în care se cumpara un bun imobiliar care beneficiaza de reducerea la cumparare  ( abatemment fiscal) si cînd cumparatorul nu are toti banii pentru taxele ocazionate de cumparare. Cu aceasta clauza, se pot trece pe actul de împrumut banii datorati pentru taxa de înregistrare si cumparatorul mai are de adus doar banii pentru actul ipotecar ( citeva mii de euro, în functie de suma împrumutata / valoarea  ipotecii).